Die Eigenbedarfskündigung muss folgende Angaben enthalten: 

- Angebe der Person, für welche die Wohnung benötigt wird

- Darlegung des Interesses / Begründung des Eigenbedarfs. Also Angaben darüber, dass diese Person die Wohnung benötigt. 

Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF).

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (BGH-Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 19).

Hinweis: Die Kündigung sollte zudem einen Hinweis auf die Möglichkeit des Mieters nach § 574 Abs. 1 BGB der Kündigung zu widersprechen enthalten sowie darauf, dass der Widerspruch nach § 574b Abs. 1 BGB der Schriftform bedarf und nach § 574b Abs. 2 BGB spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erkären ist.

Unterlässt der Vermieter diesen Hinweis auf die Widerspruchsmöglichkeit sowie auf die einzuhaltende Form und Frist des Widerspruchs, so kann der Mieter nach § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

Das birgt das Risiko für den Vermieter in sich, dass die in dem Räumungsklageverfahren vorgebrachten Härtegründe zugunsten des Mieters zu berücksichtigen sind und die Räumungsklage zulasten des Vermieters kostenpflichtig abgewiesen wird.  

Familienangehörige: Der Vermieter hat bereits in dem Kündigungsschreiben nicht nur ‎anzugeben, dass er die Mieträume für einen Familienangehörigen benötigt, sondern auch die ‎bisherigen Wohnverhältnisse seines Angehörigen offenzulegen (BGH, NJW 2010, 3775). Zudem ‎muss der Vermieter bei der Überlassung der Wohnräume an einen Familienangehörigen den ‎Grad der Verwandtschaft (etwa Sohn, Nichte, Vetter, u.s.w.) mitteilen (LG Bochum, WuM 1993, ‎‎540). ‎

Haushalsangehörige: Auch Haushaltsangehörige muss der Vermieter unverwechselbar ‎bezeichnen, insbesondere durch die Angabe des Namens. ‎

Nutzungs- oder Überlassungsinteresse: ‎

Der Vermieter muss bereits im Kündigungsschreiben alle Tatsachen mitteilen, aus denen sich ‎sein Nutzungsinteresse ergibt. Die Angaben des Vermieters müssen derart konkret sein, dass der ‎Mieter allein aufgrund des Kündigungsschreibens in der Lage ist, die Erfolgsaussicht der ‎Kündigung zu überprüfen. Kündigt der Vermieter etwa, weil seine bisherige Wohnung zu klein ‎oder zu groß ist, hat er genaue Angaben über seine Wohnverhältnisse zu machen und konkret ‎darzulegen, wie groß seine derzeitige Wohnung ist und weshalb eine Verkleinerung oder ‎Vergrößerung seiner Wohnverhältnisse notwendig ist. ‎

Kündigt der Vermieter wegen Bedarfs an einer Zweitwohnung, muss er mitteilen, wie er seinen ‎gewöhnlichen oder regelmäßigen Wohnbedarf deckt (Bundesverfassungsgericht NJW 1992, ‎‎1379). Notwendig ist auch die Angabe zum Grund und zu Dauer der Nutzung als Zweitwohnung. ‎Allein die Mitteilung, die Wohnung für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung nutzen zu ‎wollen, reicht nicht aus (LG Berlin, DWW 2020, 98). ‎

Familienangehörige zur Unterstützung: 

Kündigt der Vermieter für einen Familienangehörigen, der in der Nähe des Vermieters wohnen ‎und diesen unterstützen soll, muss er konkrete Ausführungen dazu machen, warum diese ‎Unterstützung erforderlich ist. Entsprechendes gilt auch, wenn der Vermieter eine Wohnung ‎selbst benötigt, um in der Nachbarschaft eines pflegebedürftigen Angehörigen zu wohnen. Auch ‎dann muss der Vermieter alle Tatsachen mitteilen, aus denen sich eine Notwendigkeit für die ‎Pflege des Angehörigen durch den Vermieter ergibt. ‎

Heiraten, Zusammenziehen:  ‎

Soll ein Familienangehöriger die Wohnung bewohnen, der heiraten oder mit seinem Partner ‎zusammenziehen will, so muss durch den Vermieter genau angegeben werden, wie beide ‎Personen gegenwärtig wohnen. Anderenfalls könnte der Bedarf an der Wohnung nicht beurteilt ‎werden. Einen Namen des Verlobten/des Partners oder dessen Anschrift muss der Vermieter ‎nicht mitteilen (BGH NJW 2014, 2102). ‎

Wegen Erkrankung des Vermieters: 

Begründet der Vermieter den Eigenbedarf damit, dass er wegen einer Erkrankung etwa aus ‎einer Dachgeschosswohnung in eine Erdgeschosswohnung umziehen muss, genügt es, wenn im ‎Kündigungsschreiben angegeben wird, dass der Umzug wegen der Erkrankung oder ‎krankheitsbedingt erfolgen muss. Weitere Ausführungen zu der Art der Erkrankung sind nicht ‎erforderlich (BGH NJW 2007, 2845). ‎

Grundsätzlich hat der Vermieter auch im Falle einer Eigenbedarfskündigung die Fristen des § ‎‎573c BGB einzuhalten. Nach § 573c Abs. 1 kann eine Kündigung spätestens zum 3. Werktag ‎eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats ausgesprochen werden. Geht eine ‎Kündigung etwa am 02.03.2022 beim Mieter ein, kann das Mietverhältnis erst zum 31.05.2022 ‎beendet werden. ‎

Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf oder acht Jahren seit der ‎Überlassung des Wohnraums um jeweils drei weitere Monate, § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB. ‎

Nach § 574 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die ‎Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den ‎Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten ‎würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht ‎zu rechtfertigen ist.  ‎

Härte im Sinne des § 574 BGB können alle wirtschaftlichen, finanziellen und gesundheitlichen ‎oder familiären oder persönlichen Nachteile sein, die aufgrund der Vertragsbeendigung auftreten ‎können. Hierzu zählen auch Eingriffe in die beruflichen Verhältnisse (OLG Köln RE 28.06.1968 ‎NJW 1968, 1834). Politische, sportliche, kirchliche, künstlerische oder gesellschaftliche ‎Interessen sind dagegen nicht zu berücksichtigen. Es ist nicht nötig, dass der Eintritt der ‎Nachteile mit absoluter Sicherheit feststeht. Erforderlich ist allerdings, dass der Eintritt der ‎Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist. Ob die Härtegründe dann ‎vorübergehend oder fortdauernd sind, spielt nur für die Dauer der Vertragsfortsetzung und nicht ‎für das "Ob" der Vertragsfortsetzung eine Rolle. § 574 BGB kann auch Anwendung finden, wenn ‎der Mieter wegen seiner finanziellen Lage oder aufgrund bestimmter persönlicher Eigenschaften ‎keine Ersatzwohnung finden kann. Je hilfsbedürftiger der Mieter ist, umso näher liegt die Anwendung des § ‎‎574 BGB daher. ‎

Es sind nicht nur zu erwartende Nachteile für den Mieter selbst, sondern auch solche für ‎seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes zu berücksichtigen. Bei ‎mehreren Mietern braucht ein Härtegrund nur in der Person eines einzigen Mieters vorzuliegen. ‎Dann besteht für jeden Mieter die Möglichkeit, einen Widerspruch zu erheben. Die Erhebung ‎durch einen Mieter genügt auch für andere Mieter. Andere Familienangehörige, die selbst keine ‎Mieter sind, haben auch kein eigenes Widerspruchsrecht. ‎

Hinweis: Es kann auch auf die Belange der Person ankommen, die mit dem Mieter in der ‎Wohnung zusammenlebt. Ein gemeinsamer Hausstand ist nicht erforderlich. Es genügt, wenn ‎der Familienangehörige in der Mietwohnung einen zweitwohnsitz unterhält. ‎

Auch andere Angehörige des Mieters zählen zu dem geschützten Personenkreis, etwa Personen, ‎die mit dem Mieter eine Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaft bilden. Damit sind auch ‎eheähnliche Gemeinschaften und die gleichgeschlechtlichen Partnerschaften aber auch jedes ‎weitere Zusammenleben von dem Normzweck erfasst. ‎

Hat der Mieter allerdings einen Familienangehörigen oder einen anderen Angehörigen entgegen den ‎vertraglichen Bestimmungen in seine Wohnung aufgenommen, ist es streitig, ob die Härtegründe ‎auch dieser Person zu berücksichtigen sind. ‎

Der Mieter hat die zu erwartenden Nachteile darzulegen. Typische Belastungen wie etwa Mühe ‎und Kosten der Wohnungssuche, Kosten des Umzuges und der Herrichtung der neuen Wohnung ‎hat ein Mieter in der Regel hinzunehmen (BGH NZM 2013, 419). ‎

Der Begriff der nicht zu rechtfertigenden Härte ist allerdings kein Begriff, der allgemein verstanden ‎werden kann. Vielmehr wird dieser Begriff im Einzelfall unter Bewertung der gegenseitigen ‎Interessen des Vermieters und des Mieters sowie unter Berücksichtigung der persönlichen ‎Verhältnisse der Vertragsparteien ausgelegt. ‎

Die Härtegründe hat der Mieter spätestens zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung ‎vorzubringen. Steht zu diesem Zeitpunkt fest, dass die Härtegründe in Kürze entfallen oder sind ‎die Härtegründe bis zu diesem Zeitpunkt tatsächlich entfallen, können sie nicht mehr ‎berücksichtigt werden (BGH NZM 2020, 276). ‎

Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner vertraglichen ‎Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung ‎stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese Wohnung im ‎selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet (BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR ‎‎232/15). Bietet der Vermieter nicht eine solche Alternativwohnung an, hat dies nicht ‎zur Folge, dass die an sich berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich ‎unwirksam wird. Vielmehr kann der Mieter lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld ‎vom Vermieter verlangen. ‎

Täuscht der Vermieter einen Eigenbedarf für sich oder für einen Familienangehörigen oder für ‎eine in seinem Haushalt lebende Person lediglich vor, so ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich ‎und unwirksam. Stellt sich erst nach dem Auszug des Mieters heraus, dass der Eigenbedarf ‎lediglich vorgetäuscht war, kann das erhebliche Schadensersatzpflichten des Vermieters zur Folge ‎haben. ‎

Hinweis: Auch bei einer unberechtigten Kündigung können Schadensersatzansprüche des ‎Mieters ggf. ausgeschlossen sein, wenn die Parteien sich danach vertraglich über eine ‎Mietaufhebung einigen und in dieser Einigungsvereinbarung gerade der Streit erledigt werden ‎soll, ob der vom Vermieter behauptete Eigenbedarf auch tatsächlich gegeben war. ‎

Der Mieter kann vom Vermieter die Differenz zwischen der bisherigen und der neuen Kaltmiete ‎für eine vergleichbare Wohnung verlangen. Grundsätzlich hat der Vermieter auch denjenigen ‎Zustand herzustellen, der ohne die unwirksame Eigenbedarfskündigung bestehen würde. Der ‎Mieter kann daher auch verlangen, dass ihm die Wohnung wieder überlassen wird, wenn die ‎Räume nicht anderweitig vermietet oder an einen Dritten veräußert worden sind. Daneben ‎können 

- Kosten für die Suche einer neuen Wohnung, ‎

- Kosten für die Beauftragung eines Rechtsanwalts, ‎

- höhere Fahrtkosten für eine Mehrstrecke von der neuen Wohnung zur Arbeitsstelle, ‎

- Umzugskosten, ‎

- Maklerkosten,  ‎

- Kosten für Inserate, ‎

- Ummeldekosten, ‎

- nutzlos gewordene Aufwendungen (etwa erhebliche Renovierungskosten, nicht mehr verwertbare Einrichtungsgegenstände, nicht abgewohnte Renovierung), ‎

- Prozesskosten des vorangegangenen Räumungsrechtsstreits, ‎

- erhöhte Fahrtkosten zwischen Arbeitsort und neuer Wohnung

verlangt werden. 

Besteht eine wirksame Eigenbedarfskündigung und fällt der geltend gemachte Grund ‎nachträglich weg, ist zu unterscheiden: ‎

‎1.‎ Fällt der Grund des Eigenbedarfs nach Ablauf der Kündigungsfrist weg, treffen ‎den Vermieter keinerlei Pflichten. Die Eigenbedarfskündigung war wirksam. ‎

‎2.‎ Fällt der Eigenbedarf noch vor dem Ablauf der Kündigungsfrist weg, hat der ‎Vermieter den Mieter hierüber unmittelbar zu benachrichtigen. Der Vermieter ist ‎nämlich verpflichtet, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für ‎den Mieter so gering wie möglich zu halten. Aus diesem Gebot der ‎Rücksichtnahme ergibt sich auch die Pflicht des Vermieters, dem Mieter ‎bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs für die Zeit bis zum Ablauf der ‎Kündigungsfrist eine vergleichbare und ihm zur Verfügung stehende Wohnung zur ‎Anmietung anzubieten. Aufgrund dieser Rücksichtnahmepflicht ist der Vermieter ‎auch verpflichtet, dem Mieter unmittelbar den Wegfall des Eigenbedarfs vor dem ‎Ablauf der Kündigungsfrist mitzuteilen. Unterlässt der Vermieter diese Aufklärung, ‎setzt er sich den umfangreichen oben aufgeführten Schadensersatzansprüchen ‎des Mieters aus. ‎

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Vermieter kann auch mietvertraglich für eine ‎bestimmte Dauer ab Beginn des Mietverhältnisses (in der Regel für zwei Jahre) ausgeschlossen ‎werden. Schwierigkeiten können sich ergeben, wenn ein vorformulierter Mietvertrag mit einer ‎derartigen Ausschlussklausel vom Mieter gestellt wird und der Mietvertrag keinen ‎angemessenen und durch den Mieter zu erbringenden Ausgleich für diesen Kündigungsverzicht ‎des Vermieters vorsieht. Steht also dem Verzicht des Vermieters auf Eigenbedarfskündigung ‎nicht eine angemessene Gegenleistung des Mieters gegenüber (etwa Renovierung bei Einzug oder Zahlung ‎einer höheren Miete etc.), kann eine entsprechende Verzichtsvereinbarung nach § 307 Abs. 1 ‎BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Vermieters unwirksam sein. Dies setzt ‎allerdings voraus, dass der vorformulierte Mietvertrag vom Mieter gestellt worden ist. Verwendet ‎der Vermieter selbst einen solchen vorformulierten Mietvertrag, kann er sich nicht auf die ‎Unwirksamkeit seines Verzichtes auf Eigenbedarfskündigung für eine bestimmte Zeit berufen. ‎

Nach § 577a BGB besteht eine Kündigungsbeschränkung bei vermieteten Wohnräumen, die ‎nach Überlassung an den Mieter zu einem Wohnungseigentum umgewandelt worden sind. Der ‎neue Erwerber/Vermieter kann nach § 577a Abs. 1 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren seit der ‎Veräußerung wegen Eigenbedarfs kündigen. ‎