Eine gesetzliche Frist zur Rückzahlung der Kaution besteht nicht. So kann der Vermieter etwa die ‎Kaution für eine angemessene Frist zurückbehalten, um eine Abrechnung über die Heiz- und ‎Betriebskosten zu erstellen. Bei einem sich danach ergebenden Nachzahlungsbetrag kann der Vermieter auf die ‎Kaution zurückgreifen. Auch eine gesetzlich geregelte oder allgemeingültige ‎Abrechnungsfrist besteht nicht. Je nach Umständen des Einzelfalles kann auch eine Zeit von ‎über sechs Monaten für die Erstellung der Abrechnung erforderlich und auch dem Mieter ‎zumutbar sein (BGH RE 01.07.1997 WuM 1987, 310, 311). Die Abrechnungsfrist kann aber auch ‎wesentlich kürzer sein, so etwa wenn der Vermieter bereits seine Gegenansprüche gegen den ‎Mieter früher übersehen kann (OLG Köln WuM 1998, 154). Die Instanzgerichte vertreten die ‎Ansicht, dass das Zurückbehaltungsrecht des Vermieters erlischt, wenn er nicht in ‎angemessener Zeit über die Betriebskosten abrechnet. Dafür maßgeblich ist, ab wann die ‎Abrechnung möglich ist. Der Vermieter könne sich nicht in jedem Falle darauf berufen, dass ihm ‎gemäß 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Möglichkeit bestehe, ein Jahr nach Abschluss des ‎Abrechnungsjahres abzurechnen. Diese Frist kann der Vermieter nicht in jedem Falle ‎ausschöpfen. Ebenso dürfe der Vermieter nicht die gesamte Kaution, sondern nur einen ‎angemessenen Teil zurückbehalten. ‎

Läuft die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ab, endet das Zurückbehaltungsrecht ‎des Vermieters. Dies führt dazu, dass der Vermieter keinerlei Nachzahlungsansprüche für Nebenkosten mehr ‎durchsetzen kann und über die Mietkaution abzurechnen hat sowie die gesamte Mietkaution ‎zuzüglich Zinsen an den Mieter zurückzahlen muss (vgl. BGH NJW 2006, 903). ‎

Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter auch mit streitigen Ansprüchen ‎aufrechnen (OLG Karlsruhe GE 2009, 1311). Die Mietkaution hat nämlich neben einer ‎Sicherungs- auch eine Verwertungsfunktion (BGH, Urteil vom 25.07.2019, NJW 2019, 3371). ‎

Gegenansprüche des Vermieters können jedoch nicht durch Zurückbehaltung der Mietkaution ‎gesichert werden, wenn diese vor ihrer Fälligkeit verjährt sind. ‎

Macht der Vermieter etwa Schadensersatzansprüche wegen unterlassener ‎Schönheitsreparaturen oder wegen Beschädigungen der Mietsache geltend, unterliegen diese ‎Ansprüche der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB (sechs Monate nach Rückgabe ‎der Mietsache). Setzt der Vermieter nicht vor Ablauf dieser kurzen Frist dem Mieter eine Frist ‎zur Nacherfüllung, sondern erst nach Ablauf der Frist, sind seine Schadensersatzansprüche ‎wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verjährt. In diesem Fall kann der Vermieter die ‎Mietkaution nicht mehr zurückbehalten. Nach § 215 BGB schließt die Verjährung die ‎Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der ‎Anspruch in dem Zeitraum noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die ‎Leistung verweigert werden konnte. Diese Vorschrift setzt jedoch voraus, dass vor Ablauf der ‎Verjährungsfrist eine Aufrechnungslage bestanden hat. Beziffert der Vermieter seine ‎Schadensansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen jedoch nicht konkret und setzt ‎dazu dem Mieter nicht eine Nacherfüllungsfrist, so entsteht keine Aufrechnungslage im Sinne ‎des § 215 BGB (OLG Düsseldorf ZMR 2002, 658). ‎

Ansprüche, die sich der Vermieter durch ein Pfandrecht (z.B. eine verpfändete Sparforderung) ‎gesichert hat, können gemäß § 216 Abs. 1 BGB auch nach Eintritt der Verjährung nach § 548 ‎Abs. 1 BGB durch die Belastung des verpfändeten Gegenstandes geltend gemacht werden. § ‎‎216 BGB ist auf Barkaution nach herrschender Ansicht nicht anwendbar. ‎

Eine Aufrechnung mit mietvertragsfremden Forderungen ist nach BGH, Urteil vom ‎‎11.07.2012 –VIII ZR 36/12 nicht möglich. ‎

‎