Mieterhöhung 

Wann und wie hoch darf die Miete erhöht werden?

Die Erhöhung der Miete kann auf unterschiedlich begründet werden. So unterscheidet man etwa zwischen

- Mieterhöhung bei Wiedervermietung 

- Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete

- Staffel- oder Indexmiete 

- Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

 

Mieterhöhung bei Wiedervermietung

Der Vermieter kann bereits nach Beendigung eines Mietverhältnisses die Miete vor dem Abschluss eines neuen Mietvertrages erhöhen. Zum Schutze der Verbraucher (in Wohnraummietverhältnissen) hat die Bundesregierung die zum 01.07.2015 eingeführte Mietpreisbremse am 01. April 2020 nachgeschärft. 

 

Nicht selten sind bei Mieterhöhungen die formellen und oder materiellen Voraussetzungen nicht eingehalten. Es lohnt sich die Mieterhöhung von einem sachkundigen Rechtsanwalt überprüfen zu lassen. 

Durch die Mietpreisbremse soll verhindert werden, dass die Mieten bei Wiedervermietung von Wohnungen in astronomische Höhen steigen. Das soll dadurch erreicht werden, dass die Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf. Eine Ausnahme gilt jedoch bei Neubauten sowie bei Vermietung nach Modernisierungsmaßnahmen. Investoren und Vermieter sollen nämlich nicht davon abgehalten werden, neuen Wohnraum zu schaffen bzw. bestehende Gebäude und Wohnungen zu modernisieren. Hat der Vormieter eine Miete gezahlt, die mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, darf der Vermieter diese Miete auch von einem Nachmieter verlangen.  

Seit dem 01.04.2020 können Mieter zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückverlangen. 

Anpassung an die 
ortsübliche Miete 

Die Miete kann unter bestimmten Voraussetzungen bis zur Höhe der ortsüblichen Miete erhöht werden. Die ortsübliche Miete kann mithilfe des für den jeweiligen Ort anwendbaren Mietspiegels, durch den Vergleich mit der Miete vergleichbarer Wohnungen oder etwa durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden. 

Dabei hat der Vermieter bestimmte formelle und materielle Voraussetzungen zu erfüllen, um die Miete wirksam erhöhen zu können.

So muss das Mieterhöhungsverlangen an jeden betroffenen Mieter gerichtet sein, ein Datum enthalten, die Mitteilung darüber enthalten, ab wann und in welcher Höhe die Miete erhöht werden soll sowie eine Begründung der Mieterhöhung beinhalten. 

 

 

 

 

Darüber hinaus darf die Nettokaltmiete nur alle 15 Monate erhöht werden und die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % betragen. Diese Kappungsgrenze liegt in größeren Städten, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist sogar bei 15 %. 

Begründet der Vermieter die Mieterhöhung mit der Anpassung an die ortsübliche Miete, die bei Vergleichswohnungen bestünde, hat er für den Mieter erkennbar genau anzugeben, um welche Vergleichswohnungen es sich handelt und inwieweit eine Vergleichbarkeit mit der Wohnung des Mieters besteht.  

Staffel- oder Indexmiete 

Bei der Staffel- und Indexmiete kann der Vermieter die Miete nachtrählich nicht mehr erhöhen !

Sowohl die Staffel- als auch die Indexmiete legen bereits im Mietvertrag fest, wie sich die Miete (regelmäßig) erhöht. 

Bei der Staffelmiete vereinbaren Vermieter und Mieter, dass sich die Miete nach betimmten Zeiträumen um einen bestimmten Betrag automatisch erhöht. Der Vermieter ist somit nicht mehr auf eine nachträgliche Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung angewiesen.

Bei der Indexmiete wird vereinbart, dass die Miete nach dem Preisindex für Lebenshaltungskosten, dem Verbraucherpreisindex steigt. Auch in diesem Fall ist der Vermieter auf eine nachträgliche Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung nicht angewiesen. 

  

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter nach § 559 Abs. 1 BGB bis maximal 8 % der entstandenen Kosten anteilig auf die Jahresmiete umlegen. 

Der Vermieter darf allerdings lediglich bis zu 8 % der tatsächlich entstandenen reinen Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen. In diesen Kosten dürfen weder Aufwendungen für Instandsetzungsarbeiten enthalten sein, noch darf der Vermieter etwaige staatliche Fördergelder oder Zuschüsse zu den Kosten hinzurechnen. 

Bei Erhöhungen der jährlichen Miete darf sich dabei die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.

Um Missbrauch durch vom Vermieter (vorgeschobene) Modernisierungsmaßnahmen zu verhindern, regelt § 559 Abs. 4 BGB, dass eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist, soweit sie auch unter Berücksichtigung der künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. 

 

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